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274家地产商宣告破产 行业洗牌从中小房企开始

2019-08-01 10:38:55 来源:
 

即便是盛夏酷暑,很多中国地产商在2019年夏天还是感受到丝丝寒意。

  7月末的一个周日晚上,内地四线小城的地产商张明(化名)约了一群银行、政府朋友吃饭,虽然他内心也知道银行融资几乎不可能,还是需要时不时联络感情。

  “几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款,但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来,即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”张明在饭局中无奈地对着这群老朋友诉苦。张明自己也清楚,自己的地产项目过少,基本没办法进入银行融资的名单。

  放在一年前,张明还可以通过其他通道获得一些银行非标业务资金,不过,现在的监管政策,几乎让张明无法“喘气”。

  在全国中小地产商大军中,这样的现象并非个案,和张明有同样命运的中小地产商的故事,正在中国众多三四线城市上演。无法从金融机构获得资金,是将他们推向末路的根源。

  人民法院公告网显示,截至2019年7月24日,今年全国共有274家地产商宣告破产。国家统计局数据显示,2018年,全国房地产开发企业数量97938个。

  中小地产商末路

  行业洗牌的第一步,是淘汰市场的小玩家。

  今年以来,已经有接近300家地产商破产,意味着市场给小地产商空间已经不足。这些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市,资产规模普遍是5亿到30亿之间,破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。

  小地产商生存究竟有多困难?

  由于融资困难,张明就一直在想办法寻找一些主流地产商合作来维持公司的运营。

  “我们在很多三线城市都会和当地的地产商合作开发,实际上我们依靠自己的规模优势,正在逐渐蚕食这些小地产商的市场。”一位上市房企副总裁说。

  作为资金密集行业,中国大部分地产商均是依靠资金驱动,融资环境降至冰点之后,居高不下的融资成本,吞噬了行业利润。

  “目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%,我们也只愿意帮长三角的小地产商对接资金,如果是太远地方的地产商,我们担心市场不好,最后项目断掉。”一位资金中介告诉记者。

  主流地产商融资难

  不过,即便是主流地产商,由于此前较高的负债,导致如今融资也成为难题。

  7月11日,泰禾集团公告,境外全资子公司已完成4亿美元债券发行,票面利率15%,几乎创下中国地产商公开融资利率新高。而这家闽系房企在今年一季度净利润率为13.37%,虽然这个净利润率水平已经较高,依然难以覆盖高昂的融资成本。

  泰禾的融资成本高企只是行业的缩影,包括中国恒 大、景瑞控股、正荣地产等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。

  融资难背后,让很多主流地产商也不得不选择“断臂求生”。

  今年以来,华侨城、阳光100(微博)中国、上置集团、粤泰股份、泰禾集团等地产商均选择出售项目股权,进而实现回血。

  东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为,中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强,又相对缺乏自有资金,受融资整顿冲击将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源,随着市场下行,几乎难以跨越周期。

  行业排位之争

  中小房企生存危机背后,实际上是行业集中度提高带来的必然结果。

  根据行业咨询机构克而瑞发布的2019年上半年销售数据看,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

  其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.7个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓,权益金额集中度为8%,下降0.2个百分点。

  “规模不是万能,没有规模万万不能。”旭辉控股集团总裁林峰对外表示。

  可以与之对应的,是融资能力的显著差别。

  7月8日,中国海外发展在公开市场进行债券融资,利率最低达2.9%。

  7月9日,旭辉控股集团公告,拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。

  如此巨大的融资成本差异,凸显了房企冰火两重天的生存现状。那些拿到较低成本融资的地产商均拥有了千亿规模,因而受到银行、金融机构的偏爱,在流动性收紧的地产行业,谁拥有资金,就可以说是拥有了话语权。

  “TOP30各有各的特点,也各有各的无奈,但是只有在有规模的前提下,才可以拿到融资和土地谈判权,也就是有了行业竞争的基本筹码。”一位TOP20房企CFO告诉记者。

  “我们的白名单基本上是在TOP30里面选择房企,如果没有达到规模边界,将影响到我们的授信规模。”一位银行融资人士告诉记者。

  众所周知,对于地产商最重要的是钱,其次是土地,再者是人。规模优势不仅降低了融资成本,在很多土地谈判上也会占据优势,进而进一步提高了地产商的竞争力。

  比如绿地控股,就因为较大的规模和产业优势,在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米,创下头部房企的拿地价格新低。

  纵观过去几年,只有达到一定规模的地产商,才有机会拿到一级开发和一些政府战略项目,继而成为自己补充货值的重要手段。

  增速放缓

  面对严厉的政策环境,很多地产商都开始逐渐调整自己的发展预期,继而让之前的很多泡沫慢慢破灭。

  “我们上半年拿地非常少,老板也在不断观察市场。”一位闽系房企高管告诉记者。

  与之对应的,是上半年市场交易的降温。

  “我觉得6月份的数据真的不容乐观,6月份的土地交易同比、环比均有下降。主要城市二手房交易同环比都下降,5月份有些城市的二手房已经开始调头。”易居企业控股CEO丁祖昱说。

  国家统计局数据显示,2019年6月,销售面积为20268万平方米,销售金额为18925亿元。其中,2019年1月~6月销售面积累计同比增速下降1.8%,这主要是由于上半年全国各线城市在购买力缺位下新房销售乏力。此外6月单月来看,销售面积相比2018年同期也下降了2.2%。

  “我们的销售情况就是不太理想,客户观望气氛严重,成交乏力。”一位华东地产营销人士告诉记者。

  另外一名TOP20地产高管则透露,自己公司上半年销售不错的项目均在一二线城市,而此前布局在三四线城市的项目销售异常困难。

  此前,一直发展凶猛的闽系地产商在这一轮发展中,销售逐渐放缓。

  融信中国(03301.HK)的公告显示,截至2019年前6个月,融信中国连同其附属公司及其联合营公司总合约销售额约566.8亿元,同比增长4%。而去年中期,融信的销售增速同比增加约75.7%。

  同样增速乏力的还有正荣地产,截至2019年前6个月,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元,同比增长0.82%。而去年中期,正荣销售增速同比增加170%。

  “地产销售上要有规模,要冲规模就要投资,如果靠自身滚动资金发展,维持20%到40%的增长是有可能的,但是如果要超过这个增长幅度,就必须要加杠杆,但是未来几年整个行业在去杠杆是趋势。”旭辉控股集团董事长林中说。

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